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环球关注:全球商业地产价格13年来首现季度下跌,今年可能更糟糕?

2023-02-12 07:06:36 来源:界面新闻

图源:视觉中国


(资料图片)

记者 | 刘子象

全球商业地产价格首次出现季度下跌,结束了13年的涨势周期。

周四,摩根士丹利资本国际(MSCI Real Assets)发布报告称,2022年第四季度,北美、亚洲、澳大利亚和欧洲18个城市的办公、工业和零售物业的指数比前三个月下降了0.5%,结束了13年的连续上涨。上一次出现季度负增长是在2009年底,即全球金融危机即将结束时。

报告称,去年全年,商业地产价格跌幅最大的城市是美国的圣何塞(-7.5%)和曼哈顿(-7.2%)。圣何塞是硅谷巨头的基地,苹果公司、谷歌母公司Alphabet均在此地。

另据Kastle Systems的数据,圣何塞的办公室利用率是新冠大流行以来最低的地区之一。在纽约中心城区曼哈顿,写字楼空置率也在攀升。

原因是多方面的。美联储连续加息带来的借贷成本上涨是因素之一。买家由于借贷成本提高,对房产出价较低,卖家不愿意降价,买卖价差过大,两者陷入对峙。另外,新冠大流行在一定程度上改变了人们的工作和生活方式,在家办公和混合办公越来越多,对于传统办公室的需求降低。

“尽管已经有所下跌,但美国商业地产价值仍然被适度高估”,独立机构Green Street美国房地产投资信托研究主管诺特 (Michael Knott) 预计,今年美国商业地产还有5%-10%的下跌空间。

不过从全球来看,美国的表现仍然比较亮眼。彭博社稍早前的一篇文章 写道,与已经基本触底且韧性十足的住宅市场相比,美国的商业地产确实是更值得关注的问题,特别是考虑到赎回和流动性问题,以及办公室低占用率看不到尽头的事实。但是,至少在短期内,这些对美国来说都不像是系统性问题,不太可能成为黑天鹅事件。而瑞典、加拿大和澳大利亚等国更加危险。

“瑞典、澳大利亚和加拿大等国的债务和房价都达到了令人瞠目结舌的水平。与美国30年的抵押贷款期相比,这些国家的抵押贷款的固定利率期限较短,这意味着随着这些利率的重设,债务压力会增加,”文章写道。

摩根士丹利的最新报告也显示,商业地产下跌已经是全球性问题。报告称,去年全球的房地产投资总额下降了22%,其中美国波士顿市中心下降高达62%。

而房地产交易和开发的下降将不可避免地影响实体经济,继而对就业和增长构成风险,特别是考虑到全球房地产行业规模庞大的潜在债务风险。

彭博社汇编的数据 显示,在全球不良债券和贷款的数量上,房地产行业以1750亿美元的规模排名第一,是排名第二的软件和服务行业的四倍,后者正在不断裁员。

“全球房地产行业正坐在一个1750亿美元的定时炸弹上。随着央行进一步加息,这一数额还将继续上升。因此,由于占用率低而导致的商业地产问题正在缓慢渗入经济,不能排除信贷清算的可能性。”彭博社文章写道。在房地产公司仲量联行(JLL)贷款咨询业务高级董事总经理Ian Guthrie看来,“今年是这些问题开始显现的时候”。

在欧美,仲量联行称,欧洲大约十分之一的公司贷款已经表现不佳并且信用风险增加。加拿大资管公司Brookfield旗下的一个房地产分支机构去年11月就表示,可能难以为洛杉矶市中心两座大楼的债务再融资,并提高了投资者止赎的可能性。美国房屋建筑供应商Builders FirstSource已裁员2600人。瑞典家电制造商Electrolux AB去年宣布计划裁员4000人。

在亚洲,韩国乐高主题公园开发商未能偿还债务引发了该国的信贷紧缩,中央银行被迫采取行动稳定市场;由于新冠封锁和利率上升,澳大利亚建筑公司Caydon Property陷入破产。

房地产融资公司Ready Capital Corp.的首席执行官卡帕斯 (Tom Capasse) 认为,“我们正处于一个有序的熊市”,银行正在削减投资组合。

“商业地产比其他资产类别对经济状况更敏感,如果经济发生‘内爆’,也经常和商业地产相关,”曾在德国央行和国际清算银行董事会任职的东布雷特 (Andreas Dombret) 表示。

关键词: 商业地产 澳大利亚 房地产行业

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